開價245億的朗豪坊辦公大樓仍然在等待買傢，持有方冠君產業信托（02778）的中期業績或許會為它順利出售增添籌碼。
冠君產業信托擁有位於中環和旺角的三項物業，分別是花園道三號、朗豪坊辦公大樓、朗豪坊商場，這三大物業共計32.56萬方，定期為冠君產業信托產生現金流和租金收入。
從中期報告上看， 2017年上半年冠君產業信托的租金收入及每基金單位分派分別錄得5.3%及7.2%的增長，值得註意的是，增長主要受惠於寫字樓物業組合續租租金上調。
7月初，鷹君(00041)持股65.62%的冠君產業信托宣佈以全球招標形式出售旺角朗豪坊辦公大樓，意向價245億元，對應每平方呎約3.5萬港元。目前朗豪坊暫時接獲兩至三傢中資財團洽購，最快八月底定出截標日期，一旦達成，這將成為香港歷史上金額最大的商廈交易。
半年可分派收入升7.5%
智通財經APP瞭解到，截至2017年6月30日，冠君產業信托租金收益總額11.83億元，按年升5.3%，扣除經營凈開支的物業收益凈額為10.64億元，按年升7%。稅後盈利46.01億元，按年升144.2%；期內每基金單位基本盈利0.79港元。
期內租金收益總額11.83億元，按年升5.3%，扣除經營凈開支的物業收益凈額為10.64億元，按年升7%。稅後盈利46.01億元，按年升144.2%。
信托旗下物業組合總值708億元，較去年底升5.9%；每基金單位資產凈值9.36元，較去年底升7.3%。資產負債比率由去年底21.7%跌至20.5%。
截至6月底，信托旗下花園道三號出租率為92.4%，現收租金至每平方尺84.65元。朗豪坊辦公樓出租率為97.5%，現收租金每平方尺39.98元。朗豪坊商場期內租金收益增長3.8%至4.12億元，基本現收尺租178.79元。
根據由萊坊測計師行於 2017 年 7 月 31 日發出的估值報告書，冠君產業信托旗下物業於 2017 年 6 月 30 日的估值按用途分列如下：
冠君旗下物業組合於 2017 年 6 月 30 日之估值為 708 億港元，較 2016 年 12 月的668 億港元增長 5.9%。估值增加主要是由於租值估算上升。
電梯事件餘威仍在，商場面臨租金下調壓力
上半年，朗豪坊商場的零售銷售額上升1.9%，而 在2016 年全年，商場錄得4.9%的零售銷售額降幅。對比整體市場，香港零售銷售額於 2017 年上半年下降 0.6%。可見朗豪坊商場的表現優於整體香港市場，但上半年發生於朗豪坊的電梯事故餘威仍在，並可能會對商場的表現及形象產生後續影響。
3月25日，朗豪坊商場連接四樓與八樓的長電梯突然剎停並逆向運行，冠君在其中報告稱“事故令商場復蘇放緩”。該電梯是帶動商場人流的主要通道，發生此事件後暫停使用直至7月中重開。
租金方面，朗豪坊商場的租金收益於報告期間輕微增長 3.8%至4.12億港元，基本租金與分成租金均錄得增長。基本現收呎租於 2017 年 6 月 30 日增至每平方呎 178.79 港元（按可出租面積計算）分成租金增加700萬港元至4100萬港元，報告稱這主要由於美容業租戶表現理想。
二手設備收購
至於未來商場的租金走勢，冠君於業績報告中表示，香港零售市場仍處於谷底，現時難以預測何時復蘇，因此朗豪坊的續租租金將面臨下調壓力。
另外，於5月銀行貸款再融資後，利息支出較高；加上下半年的實質稅率較高，期內的可派收入會因而減少，冠君預計下半年的每基金單位分派或會低於去年同期。
下半年香港台中二手廚具收購樓價或降，寫字樓有價有市
三項物業中，花園道三號續租租金繼續上調，物業租金收益達5.96億港元，較2016年上半年的5.67億港 元增加5.1%。相對2016年12月31日的每平方呎現收租金78.20港元（按可出租面積計算），2017年6月30日的現收租金增至每平方呎84.65港元。不論是租金調整與續租個案，新訂租金均超過每平方呎100港元。出租率則由2016年12月31日的95.9% 降至92.4%。
朗豪坊辦公樓的租金收益總額為1.75億港元，較2016年上半年的1.59億港元增加9.9%。由於報告期間隻有少數租約續期，2017年6月30日現收租金微升，達歷史新高的每平方呎39.98港元（按建築面積計算），出租率則保持於97.5% 的高水平。
大和發表研報稱，冠君產業信托上半年分派收入上升，主要推動力為花園道3號租金上漲，及朗豪坊商場的總租金上升3.5%。
大和預期，花園道3號的出租率在今年下半年可反彈至95%，而這可為冠君2017年至2019年分派收入的可持續穩定增長帶來好兆頭。
此外，大和認為中環會是香港寫字樓市場中的一個強勁板塊，但相信隻會有一部分的中環商廈可保持租金在每平方尺100元或以上。以朗豪坊商場上半年表現看來，即使香港零售市場沒有改善，仍可保持穩定的租金。
智通財經APP瞭解到，2017年上半年以來，香港樓市資金四處尋求出路，美利道、啟德商業地王相繼誕生，香港工商鋪大宗物業交易量同比增長約1.3倍。未來大部份的寫字樓供應將會來台中收購餐飲設備自香港核心商業區（即中環、上環、灣仔╱銅鑼灣及尖沙咀）以外地區，核心商業區的供應量僅占2016年至2020年總供應量不足20%。
由於核心寫字樓地區欠缺可發展土地，香港甲級寫字樓的供應量於2006年至2015年呈下降趨勢。2011年至2015年，甲級寫字樓的平均供應量約為每年120萬平方呎，較2006年至2010年期間平均供應量每年210萬平方呎下跌42%。
租金方面，香港甲級寫字樓的平均租金由2011年至2015年上升約30%，期內復合年增長率為7% 3 。2016年，甲級寫字樓的平均租金自2015年底進一步上升3%。
價格方面，寫字樓的價格與寫字樓租金一樣呈現升勢。由於內地的金融機構加快在香港主要商業區建立實體業務的計劃，同時甲級寫字樓租金回報正增長，甲級寫字樓的平均價格於2015年上升7%，於2016年增長11%? 。
關於下半年香港樓價的走向，星展唯高達研究部董事丘卓文在8月16日的記者會上分析，香港的房價一年來已達到一個新高點，下半年不會有大幅增長，並預料有5%的跌幅。寫字樓市場租金將進一步上漲，同時也將呈現往中心以外地區擴散的趨勢。
對於零售市場，丘卓文認為目前香港的零售市場已經見底，而高端商場的表現要整體好過地區的表現。
丘卓文分析，由於大型發展商在上半年已有較多項目推售動作，下半年大型項目供應將減少。他還認為，下半年政策仍然是影響樓市主要因素，除非樓價持續大升，否則政府“加辣”的機會不大。
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